Спрашивали? Отвечаем!

Продам долю сестре

- Мы с сестрой в рамках наследования оформили в долевую собственность дом. Недавно она предложила выкупить ее долю. Как предпочтительнее оформить сделку, чтобы избежать налогообложения: посредством дарения или купли­продажи? Дом находится в собственности менее трех лет.

С. Иванов

- Для ответа на поставленный вопрос следует, прежде всего, обозначить моменты, касающиеся налогообложения и особенностей гражданско-правовых сделок.

Во-первых, в соответствии со ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ. К доходам от источников в РФ относятся в том числе доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (ст. 208 НК РФ), которые являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% (ст. 224 НК РФ). При этом, согласно ст. 210 НК РФ, для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ.

Во-вторых, следует уточнить, что дарение является безвозмездной сделкой, поэтому ни о каком выкупе в данном случае речи идти не может. Договор купли­продажи – это возмездная сделка, факт передачи денег должен быть отражен соответствующим документом (распиской, выпиской с банковского счета и др.).

В третьих, следует обозначить, что именно включил законодатель в понятие «близкие родственники». НК РФ в этом вопросе дублирует нормы СК РФ, признавая таковыми супругов, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер.

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождение от налогообложения (уплаты НДФЛ) доходов в денежной и натуральной формах, получаемых от физических лиц в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, предусматривается в случаях, когда даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

Таким образом, поскольку вы являетесь родными сестрами, то дарение доли жилого дома не будет подлежать налогообложению.

Относительно налогообложения при совершении сделки купли­продажи ситуация следующая. Вы вправе совершить такую сделку, значение будут иметь срок владения имуществом и продажная цена.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При купле­продаже квартир (домов), которые находились в собственности у продавца менее трех лет, налог платится только с суммы, превышающей один миллион рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), при условии, что у продавца не осталось документов, подтверждающих его расходы на приобретение данной квартиры. Если же такие документы есть, то налогом будет облагаться лишь разница между суммой покупки и суммой продажи (если, конечно, эта разница положительная).

В рассматриваемом случае (получение доли жилого дома в наследство) учитываться будет только цена при продаже. И если продажная цена не будет превышать одного миллиона рублей, то налогообложения не последует.

Обратите внимание, что в случае совершения сделки купли­продажи ни одна из сторон не сможет воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, в связи с тем, что последний не применяется, если сделка купли­продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. На основании пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признаются лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Такой подход подтверждается разъяснениями налоговых органов.

 

Правила деления

- Десять лет назад состоялся суд об определении долей частного домовладения. У второго дольщика 1/5 доля, у меня – 4/5. Сейчас есть необходимость сделать фактический раздел долей и определить, где чья территория. Дом площадью 100 кв. м стоит на участке в 18 соток. Удобства по плану на улице. Подскажите, что мне сейчас нужно сделать и какие расходы за собой повлечет этот процесс? Второй собственник не соглашается продать свою часть и не желает делить собственность фактически.

А. Агаян

- Пунктом 1 ст. 244 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если доли каждого из собственников в праве собственности на имущество определены, налицо общая долевая собственность. Статья 246 ГК РФ определяет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки, которое предоставлено законом другим участникам.

Каждый участник долевой собственности вправе потребовать выделения своей доли. Это право закреплено ст. 252 ГК РФ. Как правило, подобная процедура оформляется сторонами в виде договора о разделе имущества в натуре. Заключая подобный договор, стороны определяют, каким образом будет проходить граница владений. В таком договоре определяются и реальные границы земельного участка.

Однако другие участники долевой собственности также наделены правом не согласиться с выделом доли участника в натуре, если считают, что тем самым будут нарушены их интересы. В этом случае участнику долевой собственности приходится обращаться в суд с иском о реальном разделе дома и земельного участка.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.20 НК РФ при подаче исковых заявлений о разделе имущества, находящегося в общей собственности, а также при подаче исковых заявлений о выделе доли из указанного имущества, о признании права на долю в имуществе размер государственной пошлины исчисляется в следующем порядке:

­ если спор о признании права собственности истца (истцов) на это имущество ранее не решался судом, – в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ;

­ если ранее суд вынес решение о признании права собственности истца (истцов) на указанное имущество, – в соответствии с пп. 3 п. 1
ст. 333.19. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Если участник долевой собственности согласен на получение компенсации вместо выдела его доли в натуре, то остальные участники долевой собственности выплачивают ему таковую. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Если автор письма не желает получить стоимость своей доли, перед обращением в суд ему необходимо заручиться результатами землеустроительной и строительной экспертизы (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.80 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»). Организация, которая проведет экспертизу, разработает варианты раздела жилого дома и определит, есть ли объективная необходимость в проведении переустройства или перепланировки объекта, например для того, чтобы у каждого собственника был отдельный вход.

При принятии решения суд укажет, какая часть дома выделяется в натуре и какие подсобные помещения выделяются участникам долевой собственности.

16:18 30.07.2015
863

Оставить сообщение:

Поделитесь новостями с жителями города
Если Вы стали свидетелем аварии, пожара, необычного погодного явления, провала дороги или прорыва теплотрассы, сообщите об этом в ленте народных новостей. Загружайте фотографии через специальную форму.
Рекламный баннер 970x90px 970na90