Управляем домом вместе

По замыслу законодателей, нововведения и поправки помогают жильцам определиться: будут они управлять своим домом самостоятельно или поручат это нелегкое дело профессионалам, а также позволяют упорядочить процесс управления многоквартирным домом и создать реальный механизм контроля исполнительной власти в сфере ЖКХ. За разъяснением нюансов мы обратились к начальнику отдела по развитию ЖКХ и работе с населением департамента ЖКХ администрации г. Нижневартовска Римме Сычевой. В помощь жителям многоквартирных домов – эта публикация.

 

Думайте сами, решайте сами

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление; 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ); 3) управление управляющей организацией. Законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом. Он выбирается общим собранием собственников помещений, причем, изменить его можно в любое время на основании решения собственников.

Способ первый и самый простой – непосредственное управление. Он применим для малоквартирных домов, количество квартир в котором – не более 30. Например, дом на четыре квартиры, где у каждого свой выход на земельный участок, либо двухподъездный двухэтажный дом и т.д. Все собственники самостоятельно заключают отдельные договоры на потребление энергоресурсов с Горводоканалом, Теплоснабжением, Горэлектросетью, и не несут ответственности за задолженность по оплате коммунальных услуг своих соседей. При таком способе управления текущий ремонт, техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо организациями, привлекаемыми на краткосрочной основе. К примеру, если прохудилась крыша, складываться придется сообща, нанимать специалистов и ремонтировать за свой счет. Ухаживать за порядком на земельном участке, на котором стоит дом, или убирать подъезд тоже придется сообща, по решению и согласованию всех жильцов.

В большом многоквартирном доме – от 30 до 100 и более квартир – подобный способ управления не приемлем. Такое количество собственников сложно организовать на проведение какого-либо вида работ. Поэтому в таких домах собственниками могут быть созданы ТСЖ – товарищество собственников жилья или ТСН – товарищество собственников недвижимости. Это второй способ управления. Его можно выбрать в двух вариантах: как в одном доме, так и в группе жилых домов. В настоящее время сняты ограничения по количеству квартир для создания ТСЖ. Такая форма управления может быть выбрана и для нескольких домов, земельные участки которых граничат между собой, имеют общие инженерные сети и другие элементы инфраструктуры. В этом случае ТСЖ создается общим собранием собственников – решением 67% голосов, то есть 2/3 голосов всех собственников в каждом доме. При создании ТСЖ в одном жилом доме должно быть собрано 50% и 1 голос.

ТСЖ (или ТСН) представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме и регистрируется в качестве юридического лица в налоговой инспекции. А значит, оно должно выполнять все обязанности, характерные для юрлиц, например, сдавать ежеквартальную и ежегодную налоговую отчетность. В случае невыполнения этих требований, в соответствии с законом, организация автоматически
ликвидируется. ТСЖ осуществляет управление и содержание общего имущества собственников.

В Нижневартовске зарегистрированы 23 ТСЖ. Из них шесть работают самостоятельно, управляя многоквартирными домами. 17 ТСЖ заключают договора с управляющей организацией на обслуживание домов, оставляя за собой только контрольные функции. В этом случае УК выполняют основную работу, а ТСЖ проверяет каждый вид работ и подписывает акты приемки. Кроме того, ремонт, любые решения о пользовании общим имуществом, земельным участком и другие вопросы согласовываются с ТСЖ.

Третий способ управления – управляющая организация – это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению одним или несколькими многоквартирными домами на основании лицензии. В Нижневартовске на сегодняшний день 10 управляющих организаций, из них – три муниципальные, остальные – частные. Они управляют разным количеством домов – от одного до 425.

Управляющие компании выбираются по решению собрания собственников помещений, с каждым собственником заключается договор управления. Ежегодно управляющая организация обязана отчитаться перед собственниками о том, как выполняется договор управления.

УК – это юридическое лицо. По закону, компания может управлять и обслуживать как самостоятельно (содержать в штате дворников, уборщиц, электриков, сантехников и других специалистов), так и с привлечением сил подрядной организации, которая будет выполнять определенные виды работ.

К примеру, в Нижневартовске ОАО УК-1 работает в связке с ПАО ЖТ № 1, заключив договор подряда, а ОАО УК-2 – с ОАО ЖТ № 2, также, заключив договор подряда на конкурсной основе.

Если люди не довольны работой УК, то собственники вправе ее переизбрать. В этом случае инициативная группа собственников инициирует собрание, а по его результатам выбирается другая управляющая компания, с которой ведутся предварительные переговоры о том, возьмут ли их «под крыло». Если люди не довольны ни одной УК, то на собрании собственников помещений выбирается иной способ управления – ТСЖ.

 

Собрание: прозрачно и по закону

Согласно ст. 44-46 Жилищного кодекса, существует процедура проведения собрания собственников помещений. Она четко регламентирует порядок проведения собрания и то, какой процент голосов необходимо собрать при рассмотрении каких-либо вопросов. Собрание можно проводить в трех формах: очной, очно-заочной и заочной. Чаще практикуется очно-заочная форма как более эффективная. Сначала проходит собрание в форме очного присутствия и при отсутствии кворума сразу раздаются бланки для заочного голосования.

Для проведения собрания нужно подготовить уведомление или сообщение о проведении собрания, оно обязательно размещается в общедоступных местах, либо отсылается каждому собственнику персонально или вручается под роспись. В уведомлении должны быть указаны: место, время, цель проведения собрания и повестка, а также то, кто является инициатором собрания и т.д. Уведомление размещается не менее чем за 10 дней до проведения собрания. Иначе в судебном порядке последующее решение может быть опротестовано. Для заочного голосования готовятся бланки решения по форме, где есть графы «За», «Против», «Воздержался». Собственники жилья голосуют на основании свидетельства на право собственности. Если собственник жилья в одном лице, то он указывает всю площадь квартиры. Если собственников несколько, то он указывает долю своей собственности – 1/2, 1/3, 1/4 и так далее, а также данные свидетельства на право собственности. Члены семей, не являясь собственниками, не голосуют. За несовершеннолетних детей голосует один из родителей.

То есть, кто-то голосует 70-ю кв. метрами, кто-то – 38 кв. метрами, а кто-то 12 кв. метрами.

После голосования подсчитывается количество голосов (в квадратных метрах занимаемой площади), процент голосов считается от общей площади жилых и нежилых помещений в доме. Затем составляется протокол, по каждому пункту повестки идет подсчет голосов в квадратных метрах, затем подсчитывается в процентном соотношении и выносится решение. Согласно Жилищному кодексу, наниматель социального жилья имеет лишь право пользования и не имеет права распоряжаться жильем. Поэтому при наличии в доме таких помещений, за них голосует муниципалитет – собственник помещений – по доверенности, выданной главой городской администрации.

В целом, любое собрание собственников помещений проводится по такой схеме: уведомление – собрание – подсчет голосов и оформление протокола. Если нужное количество голосов, определенных законодательством, не набирается, то решение считается непринятым. В случае принятия решения о создании ТСЖ (ТСН) начинается процедура оформления юридического лица, а если выбор сделан в пользу уже существующей УК, то она уже является юрлицом и имеет лицензию.
В Нижневартовске все управляющие компании имеют лицензии и сдали квалификационные экзамены. Лицензии на управление имеют и Жилищные тресты, обслуживающие городской жилищный фонд.

Стоит четко понимать, что в настоящее время многое зависит от желания собственников, которые являются хозяевами в собственных домах и в конечном счете определяют их судьбу. При необходимости, в департаменте ЖКХ администрации города помогут разобраться в тонкостях законодательства, разъяснят и помогут в сопровождении процедуры по смене формы управления многоквартирным домом.

 

Совет вашему дому

Собственники жилья могут выбирать старших по подъезду и организовывать Советы многоквартирных домов. По закону, Совет многоквартирного дома может быть создан в каждом доме, где нет ТСЖ. При этом Совет необязательно создавать, если в доме менее четырех квартир.

На сегодняшний день в Нижневартовске создано 645 Советов многоквартирных домов. Эта работа продолжается, в том числе и частными управляющими организациями.

Идея хороша тем, что Совет не нужно регистрировать, его создание не требует дополнительных средств. Свою работу Совет осуществляет на общественных началах (согласно изменениям в законодательстве, это может быть сделано и на возмездной основе). Совет многоквартирного дома выполняет функции гражданского и общественного контроля. Он является помощником УК в плане проведения всех работ по дому и контроля за исполнением. Управляющая организация, в свою очередь, заинтересована в создании таких Советов. Председатель или члены Совета проверяют качество выполняемых работ и принимают все виды выполненных работ, участвуя в подписании актов приемки.

В Нижневартовске решили пойти еще дальше, поставив для себя планку по созданию подобных Советов и в микрорайонах города, в которые войдут председатели Советов каждого многоквартирного дома. В этом случае объединять всех общественников будут общие интересы и задачи.

Все Советы многоквартирных домов сегодня выдвигают свои кандидатуры в Общественный совет г. Нижневартовска по вопросам ЖКХ, который действует с 2013 года и собирается 3-4 раза в год. Члены Совета проводят приемы граждан, помогая им в решении вопросов. Входят в состав и председатели Советов многоквартирных домов. Встречи с населением проводятся каждую субботу в одном из ЖЭУ города, согласно графику. Перерыв делается лишь на летнее время. Во встречах участвуют и представители федеральных структур: ГИБДД и полиции, пожарных служб, прокуратуры, жилищного надзора, участковые, а также сотрудники ресурсоснабжающих организаций – Горводоканала, Теплоснабжения. Управляющие компании на таких встречах отчитываются практически по каждому дому: что сделано и что планируется. Люди задают вопросы по парковке, вывозу брошенного транспорта, несоблюдению ПДД, немало вопросов по капремонту. Всю информацию председатели Советов многоквартирных домов доносят до своих жителей.

Как выбирается Совет многоквартирного дома? Совет выбирается на общем собрании собственников. Количество членов Совета устанавливается с учетом имеющегося в доме количества подъездов. Из числа членов Совета выбирается председатель. По закону, председатель Совета выбирается на два года. Если кандидатура не устраивает собственников жилых помещений в случае ненадлежащего им исполнения своих обязанностей, они могут переизбрать его в любое время.

Совет многоквартирного дома представляет интересы только собственников жилого помещения и ничьи больше. Люди должны понять, что дом – это их собственность, и никто, кроме них, не будет решать вопросы, касающиеся их дома.

 

Мнение

Борис Пичугин, председатель Совета многоквартирного дома № 6 по ул. Заозерной, член Общественного Совета г. Нижневартовска по вопросам ЖКХ, представитель 10Г микрорайона:

- Председателем Совета я стал в 2013 году по личной инициативе. Занимаюсь этой работой на общественных началах. Сначала мы долго разбирались в том, как все работает, как происходит взаимодействие с управляющей организацией, навели порядок в отношениях с ней. Нашим домом управляет УК­2. Исходя из того, что мы воспринимаем ее как партнера, отношения складываются конструктивные, гибкие, мы стремимся находить компромиссы.

С момента появления Совета стали участвовать в принятии ежегодных производственных планов, ведь нам лучше видно, какие работы необходимы нашему дому в текущем году, и куда необходимо направить усилия. Добились публичного размещения графика уборки общедомового имущества: теперь жильцы могут следить за его соблюдением и контролировать. Регулярно проводим собрания, минимум дважды в год, для голосования по тарифам на коммунальные услуги. Участвуем в подписании актов всех видов работ, которые проводят в нашем доме.

Считаю, что Совет обязательно нужен дому, иначе, он, как в поговорке о том, что «у семи нянек дитя без глаза». Сегодня собственники жилья имеют право контролировать всех, кому платят свои деньги, и этим правом нужно пользоваться.

11:25 26.05.2016
702

Оставить сообщение:

Поделитесь новостями с жителями города
Если Вы стали свидетелем аварии, пожара, необычного погодного явления, провала дороги или прорыва теплотрассы, сообщите об этом в ленте народных новостей. Загружайте фотографии через специальную форму.
Рекламный баннер 970x90px 970na90