Выгодно ли сейчас покупать земельные участки?

- Слышал, что в новом году значительно подорожают земельные участки. Скажите, стоит ли верить таким слухам и вкладываться в покупку участков сегодня? Есть ли у меня шанс выиграть от таких вложений?

Николай Петрович

Тема приобретения земельного участка для получения в дальнейшем дохода достаточно интересна. Но про данный вид инвестирования аналитики рассказывают в массе своей неохотно. Связано это с тем, что земельные отношения в нашей стране до сих пор переживают период перестройки.

Многие граждане продолжают использовать сотки, выделенные им в советское время, в соответствии с законами, исключающими любые сделки с таким имуществом. Привести данные земельные участки к нормам современного законодательства зачастую – сложная и дорогостоящая процедура. Надлежаще оформленный участок, конечно, стоит дороже, чем тот, который не оформлен в соответствии с современным законодательством (Земельным кодексом, Законом о кадастре, Законом о государственной регистрации прав на недвижимость). Заключать любые сделки настоятельно рекомендуется только с участком, оформленным надлежащим образом.

По статистике, у пользователей или владельцев большинства земельных участков в стране вообще отсутствуют какие бы то ни было правоустанавливающие документы, а узаконивание земельных отношений возможно только через суд.

Кстати говоря, многие используют знание земельного законодательства в качестве своеобразной инвестиции: заключают договор с пользователем надела, затем надлежаще оформляют его, и цена его тут же возрастает. Однако данный вид вложений сопряжен с определенными рисками. Да и перепродать землю по дорогой цене можно только там, где на нее будет спрос. Я видела множество земельных участков, которые не продавались по 3–4 года. Видела и такие, за которыми буквально выстраивалась очередь. Так что все зависит от конкретного объекта недвижимости.

С 1 марта 2015 года вносятся значительные изменения в Земельный кодекс, а также в Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Предполагается, что оформить землю в собственность станет проще. Изучив эти изменения я пришла к выводу, что упрощения будут незначительными, но законы, действительно, приобретут более конкретный вид, что в некоторых случаях позволит обойтись без суда или провести судебный процесс в кратчайшие сроки.

Однако в отредактированном кодексе теперь присутствует и новая сложность, связанная с необходимостью соблюдения градостроительного законодательства. Теперь использование земельных участков в крупных населенных пунктах регламентируется правилами землепользования и застройки. В новом Земельном кодексе сказано, что при оформлении участка в собственность необходимо привести его в соответствие с градостроительными регламентами, установленными для данного населенного пункта. А это, в свою очередь, инициирует новую процедуру, а следовательно, повышает расходы на оформление участка.

Так что относительно земли в городах, где инвестирование представляет наибольший интерес, оформление сделки проще не станет. Инвестору придется учитывать больше факторов при покупке.

Еще хотелось бы остановиться на двух принципиально разных стратегиях инвестирования в гектары. Первый вариант – инвестирование в земельные участки, расположенные в границах крупных населенных пунктов, второй вариант – инвестирование в сельскохозяйственные земли. Про каждый из них можно написать отдельную книгу, но коротко скажу следующее.

Земли, расположенные в границах населенных пунктов, где имеется возможность использовать их под жилищное строительство, серьезно в цене не подрастут. Стоимость на них была и так достаточно высокой в последнее время, а спрос не таким уж и большим (правда, это больше зависит от географии). Во-первых, вряд ли ожидается увеличение спроса на землю в связи с общей экономической ситуацией. Ведь прогнозируется серьезный упадок потребительской активности. Во-вторых, высокая налоговая база, рассчитывающаяся по кадастровой стоимости, приведет к росту налога на имущество. Многие собственники участков, наверняка, задумаются об их продаже, что приведет к росту числа предложений. Низкий спрос при высоком предложении создаст условия, скорее, для снижения цены, чем для ее увеличения.

Кроме того, часто такие участки приобретаются с целью последующей застройки. А строительство требует серьезных вложений. Продав дом с участком, единовременно можно заработать приличную сумму. Но как скоро произойдет продажа в текущих экономических условиях, предсказать сложно.

Если вы храните деньги в рублях и хотели бы приобрести некий актив, чтобы спасти сбережения от обесценивания, тогда возможно рассмотреть покупку участка. Если же вы храните деньги в валюте, вам будет выгоднее не тратить эти накопления в ближайшее время.

Для земель сельскохозяйственного назначения существует еще больший простор для раздумий. Они сейчас очень сильно недооценены, и будут недооценены еще довольно долго. Дело в том, что бесхозные участки будут передаваться в муниципальную собственность, а затем продаваться с торгов по номинальной стоимости. Так что возможность приобрести недорогой надел будет оставаться еще довольно долго. В каждом конкретном случае необходимо будет провести детальный анализ: изучить географическое расположение, близость к населенным пунктам, изучить возможность организации на данной площади фермерского хозяйства или иного проекта, отвечающего требованиям законодательства. Просто перепродать такую землю без сопутствующего бизнеса – практически нереально. Зачем покупать пустой участок у вас, когда можно купить аналогичный с торгов? Хотя, здесь тоже все зависит от конкретного предложения, и универсальных рекомендаций в этом вопросе не бывает.

Василиса Новикова